Abbott Commons

Abbott Commons 与其说是一个地方，不如说是一个表格里的名字。BrightMLS 把 Princeton 的五套房子归在这个名下，全部位于 Witherspoon-Jackson 社区的 Birch Avenue 或 John Street，而这两条街上的大多数成交根本没有填写小区名。真正叫 Abbott Commons 的社区在 Hamilton Township，是 Veterans Park 附近的一处公寓与联排住宅小区，带泳池，有月度管理费。值得留意的不是这个标签，而是它背后的数字。过去 24 个月，Princeton 共有 347 笔独栋成交，中位价约 $1,595,000。这五套的中位成交价是 $680,000，约为前者的 0.43 倍，却在同一个市镇之内，而且步行就能到 Palmer Square 与 Princeton University。换来这个价格的代价是面积、房龄，以及其中两套的房况。

房屋

我们的 BrightMLS 记录中，这里共有五笔成交，建成年份从 1900 到 1930 年。四套是独栋，一套是双拼，即 210 Birch Avenue。地面以上面积从 25 Birch Avenue 的 1,032 平方英尺到 64 Birch Avenue 的 1,890 平方英尺，中位数为 1,236。卧室 2 至 4 间，卫浴从一套到两套半。每一套都有地下室，并且都没有装修完成。BrightMLS 记录中五套均无车库，这是离镇中心这么近的地块要付出的代价之一：房源描述提到 238 John Street 有一条可停三辆车的共用车道，210 Birch Avenue 有自家车道停车位，此外还可以申请 Princeton 的夜间路边停车许可作为补充。四套用天然气供暖，一套即 64 Birch Avenue 用燃油。五套均为市政供水与市政下水。房子本身是二十世纪初的镇内老宅：带顶的前廊、硬木地板，其中几套还有阳光房或后院露台。有一份房源描述称 25 Birch Avenue 是一套 Sears 邮购套件房经现代化改造而成，这是卖方的说法，我们没有独立核实其套件房出身。五套的业主协会费与地块面积在 BrightMLS 里都未申报，这代表未填写，而不是确认没有。

环境与历史

五个地址全部位于 Witherspoon-Jackson Historic District 之内。Princeton 于 2016 年 4 月 11 日通过 Ordinance 2016-16 将其认定为全镇第二十个历史保护区。该法令以税务地块号（block 与 lot）而非街道来划定边界，因此是否被纳入要逐宗地判断，Birch Avenue 上并非每一宗地都在其中。Princeton 自己的历史资源清单把 224 John Street（地块编号 1114_15.04_9）与 238 John Street（1114_15.04_73）列为区内的 contributing 历史资源。三套 Birch Avenue 的房子则落在法令逐条列出的地块范围内：25 Birch Avenue 为 Block 6902 Lot 14，64 Birch Avenue 为 Block 6905 Lot 3，210 Birch Avenue 为 Block 6903 Lot 5。这是市级认定。保护区本身并未列入 National Register 或 New Jersey Register，不过社区内 35 Quarry Street 的 Witherspoon Street School for Colored Children 已于 2005 年列入 National Register。

实际影响是多了一道审批，而这是买下这里的房子准备翻修之前最值得先弄清的一件事。Witherspoon-Jackson 属于 Princeton 法典第 T10B 章第 XIII 条下的 Type 2 保护区。第 T10B-378 节规定，凡新建、改建、迁移、拆除或抬升建筑物，只要结果从公共道路上看得见，就必须先取得 preservation plan（保护方案）批准。Princeton 并不使用 Certificate of Appropriateness 这个说法，其批准文件叫 preservation plan。Type 2 是两档中较宽松的一档：从街上看不见的施工不需审批，重新粉刷也不算改建。对于普通业主的施工，这个批准是有约束力的，而不只是咨询意见，不服可向 Zoning Board of Adjustment 上诉；拆除则需要认定该建筑已无法做合理使用。这里五笔成交中有两笔明确就是翻修项目，所以这一点并不抽象。64 Birch Avenue 的房源描述提醒买家向 Princeton 的 Zoning Department 咨询具体许可与限制，而 Office of Historic Preservation 是另一个需要打电话的部门。

这个社区有据可查的历史远早于这几套房子。Princeton 面向黑人儿童的公共教育始于约 1837 年，由一位在 Princeton 获得自由的前奴隶 Betsey Stockton 在 Maclean Street 与 Quarry Street 之间开办的一所学校；其后继者 Witherspoon Street School for Colored Children 一直是本地黑人儿童的种族隔离小学，直到 1948 年 Princeton 实现小学融合，该校随后改为六至八年级的中间学校。Witherspoon Street Presbyterian Church 由被迫离开 First Presbyterian Church of Princeton 的黑人教众于 1837 年组建，现有礼拜堂建于 1840 年。Mt. Pisgah AME Church 所在的建筑建于 1860 年，其教会可上溯至 1832 年。Paul Robeson 于 1898 年出生在 110 Witherspoon Street，当时那里是该教会的牧师住宅。Birch Avenue 是其中较新的一条街：Princeton 的街景资料记载，它在 1920 年代中期穿过原 Albert Leigh 建材厂区开辟而成，这也解释了为什么这条街上的房子多建于 1920 年代，而 John Street 上的更老；同一份资料把这一带描述为地块偏小，Birch Avenue 的房子退后街道约十五英尺，前面留有草坪。

从地理上看，这里就是 Princeton 的镇内地段，房源描述里的步行说法也经得起核对。以道路网络实测，从这五个地址到 Palmer Square 约 0.7 至 0.9 英里，到 Princeton University 位于 Nassau Street 一侧的 FitzRandolph Gate 约 0.75 至 0.9 英里，步行大致十五到二十分钟。Community Park South 与市立泳池区约三分之一到三分之二英里。位于 John Street 与 Lytle Street 路口的 Mary Moss Playground 约五分之一到二分之一英里，该处由市政府于 2018 年翻建，是 Princeton 唯一一处市立喷水戏水场。Witherspoon Street 上的 Princeton Public Library 不到半英里。

学区

Princeton 只有一个从幼儿园到十二年级的学区，即 Princeton Public Schools，但小学是按门牌地址分配的，而这五套房子并不去同一所小学。学区 2024 年 2 月修订的 residency manual 逐街列明：Birch Avenue 对口 Community Park，John Street 120 至 258 号对口 Johnson Park。224 与 238 John Street 都落在这个号段内。这个差别不是名义上的。Community Park Elementary School 位于 372 Witherspoon Street，距 25 Birch Avenue 约五分之一英里，距两套 John Street 的房子约五分之二英里；而 Johnson Park 走公路约两英里。站在 John Street 上望见坡上那所两个街区外的学校，那并不是自己对口的小学，而这一带不少房源只提 Community Park，并未说明这个分界。小学之上，两条街都升入 Princeton Middle School 与 Princeton High School。Community Park 开设西班牙语双语沉浸课程，学生一半的核心课程用西班牙语授课，被 New Jersey Department of Education 认定为示范项目。学区划分会调整，下 offer 之前请就具体门牌号向学区确认当前的分配结果。

市场定位

过去 24 个月这里共成交五套，中位价 $680,000，区间从 224 John Street 的 $525,000 到 25 Birch Avenue 的 $785,000。若以最初挂牌价而不是降价后的价格为基准，这五套平均约为 103.5%，其中四套高于最初报价，一套持平，没有低于的，从挂牌到签约的中位天数为 14 天。本页在这些数字上标注了样本有限，这个标注是必要的：五笔成交反映的是当下的需求截面，而不是趋势。单套的结果比平均值更有说服力。210 Birch Avenue 最初挂 $599,000，六天后以 $680,000 成交。64 Birch Avenue 最初挂 $599,000，十六天后以 $615,000 成交，尽管房源描述明说它需要彻底翻修。224 John Street 以 as-is 方式出售并设了 highest and best 截止时间，十四天后正好以 $525,000 的挂牌价成交。

把这些数字放到全镇背景里看会更清楚。在同样的 24 个月、同样这 347 笔 Princeton 独栋成交中，224 John Street 的 $525,000 是全部独栋成交里的最低价，而 Princeton 最便宜的十二笔独栋成交中有五笔就在 Birch Avenue 或 John Street 上。Princeton 双拼住宅的中位价是 $999,999，基于 39 笔成交，因此 210 Birch Avenue 的 $680,000 同样明显低于该水平。就这五套内部而言，按地面以上面积计算的单价从约 $325 到约 $761，排序取决于房况而不是面积：面积最大的 64 Birch Avenue（1,890 平方英尺）是第二便宜的一套，而面积最小的 25 Birch Avenue（1,032 平方英尺）在完成整体翻新后卖出了最高价。在这里给一套房子定价，其实是在给它的房况定价，而这是一个小区中位数无法替你完成的工作。