Ettl Farm

Ettl Farm 是 Toll Brothers 于 1995 至 1999 年间在 Princeton, NJ 08540 建成的社区，涵盖四条街道：Christopher Drive、Ettl Circle、Stone Cliff Road 和 Walker Drive。房屋均为独栋，四至六间卧室，有记录的成交面积在 3,873 至 5,703 平方英尺之间。过去 24 个月的八笔成交价格从 $1,888,000 到 $2,375,000，成交中位价 $2,122,500，使 Ettl Farm 位于 Princeton 市场的价格上层。所有地址均属于 Princeton Public Schools 学区。

房屋本身

这里的房屋全部为独栋，建造年份集中在 1995 至 1999 这五年之内，因此整个社区呈现出统一的建造年代，而非逐年拼凑。挂牌记录中出现过 Toll Brothers 的 Exeter、Madison 和 Elkins 等户型。有记录的成交面积在 3,873 至 5,703 平方英尺之间，四至六间卧室，三车位车库很常见。差异最大的是地下室：在八笔有记录的成交中，有些为全装修，一笔为部分装修，其余则为毛坯或走出式地下室。在仅凭面积比较两套房源之前，这一点值得核实，因为装修完成的地下室未必计入记录在案的地上面积。

位置与环境

社区分布在四条有记录的街道上：Christopher Drive、Ettl Circle、Stone Cliff Road 和 Walker Drive，均使用 Princeton, NJ 08540 的邮寄地址。Johnson Park School 就在附近的 Rosedale Road 上。社区内房屋的挂牌记录提到公共区域内设有网球场和步道，而业主协会的费用正是用于维护这些公共区域。费用为每月 $100 至 $133，视房屋而定，相对于这一价位并不高，也明显低于联排或公寓社区通常的收费水平。由于社区横跨四条不同名称的街道，仅用其中一条街名搜索，只能看到社区的一部分房源。

学校

所有地址均属于 Princeton Public Schools 学区。社区内房屋的挂牌记录显示其属于 Johnson Park Elementary School 学区，Johnson Park 就在附近的 Rosedale Road 上。学生之后进入 Princeton Middle School 和 Princeton High School，从小学到高中毕业都在同一学区之内。学区划分由教育局设定，日后可能调整，因此请针对具体地址核实当前的对口安排，而不要仅凭社区推断。

市场定位

$2,122,500 的成交中位价使 Ettl Farm 位于 Princeton 市场的价格上层，但八笔有记录的成交所讲述的故事，比中位价本身更具体。八笔中只有一笔高于最初挂牌价：62 Stone Cliff 以 $2,300,000 成交，高于 $2,250,000 的最初挂牌价，用时 13 天。其余七笔均低于最初挂牌价。折价最大的两笔，也是挂牌时间最长的两笔。62 Ettl Circle 挂牌 139 天，成交价低于最初挂牌价 $362,000；317 Christopher Drive 挂牌 62 天，低出 $130,000。另一端，173 Christopher Drive 仅用 3 天便进入签约，成交价与最初挂牌价相差 $13,000 以内；14 Walker Drive 用时 35 天，低出 $24,000。数据显示的是：最初挂牌价与最终成交价之间的差距，随着挂牌时间的拉长而扩大。数据并未说明原因，而八笔成交本身也是一个很小的样本。

在这里，面积并不是判断价格的可靠依据。八笔中面积最小的 67 Ettl Circle（3,873 平方英尺）以 $2,025,000 成交，而 5,383 平方英尺的 62 Ettl Circle 以 $1,888,000 成交，是八笔中的最低价。八笔成交的单价从每平方英尺 $351 到 $523 不等。截至 2026 年 7 月下旬，社区内有三套在售房源，报价分别为 $2,098,000、$2,198,000 和 $2,245,000，面积在 3,919 至 4,308 平方英尺之间。其中两套在过去两周内上市，第三套自二月底起挂牌至今。两套新房源与一套跨越两个季节仍未成交的房源并存，正是已成交数据所呈现的同一种规律，也说明在这里，最初的定价比多数卖家预期的更为关键。