Russell Estates

Russell Estates 是 Princeton 规模较小的一处命名社区，它的吸引力很大程度上来自所处的位置。这片土地原是 Edgerstoune 庄园的一部分，那是 Archibald Douglas Russell 于 1903 年首次入住的 274 英亩夏季庄园，正对着他的姻亲 Moses Taylor Pyne 的宅邸 Drumthwacket。如今 Edgerstoune 主宅是 Hun School 的核心建筑，庄园当年的下农场变成了公共的 Greenway Meadows 公园，而挂着 Russell Estates 名字的住宅，则建在剩下的地块上，沿着几条尽端路铺开。正因为这段历史，社区里既留有少数庄园时期的老建筑，也有数十年后才盖起来的大多数房屋。

房屋

BrightMLS 记录中 Russell Estates 的每一宗成交都是独栋四卧住宅，四宗成交的登记面积从 3,132 到 4,430 平方英尺。真正不寻常的是建成年份，它们并不集中。四宗成交中有三宗建于 1985、1986 和 1987 年，Beatty Ct 上另有一套同样是 1987 年。异类是 22 Brearly Rd，MLS 记录的建成年份为 1940 年，房源推介中称它由 Edgerstoune 庄园的马车房改建而成，白色粉刷砖墙，配一座翻新过的泳池。第六个地址 120 Winant Rd 的建成年份是 1950 年。诚实的读法是：这是一个 1980 年代中期成形的社区，其中吸纳了少数庄园时期的老建筑，而不是某一家开发商在同一时期一次建成的项目。

环境

MLS 记录中挂 Russell Estates 名字的地址分布在 Brearly Rd、Vreeland Ct、Beatty Ct 和 Winant Rd。Winant Rd 与 Archibald Russell 的女婿、州长 John Gilbert Winant 同名，正是他在 Russell 去世后出售了这片庄园。社区有两个出入口，一个在 Stockton Street 上、正对如今的州长官邸 Drumthwacket，另一个靠近 Hun School；西侧边界紧邻 Greenway Meadows，那是一片 55 英亩的 Princeton 公园，也就是当年庄园的下农场。居民共用两座网球场，其中一座可改作匹克球场，业主协会每年还会组织节日派对、冰淇淋车聚会和万圣节活动等。

学区

Russell Estates 属于 Princeton Public Schools。社区业主协会指引居民对口 Johnson Park Elementary，这是学区四所小学之一，另外三所是 Community Park、Littlebrook 和 Riverside；之后学生升入 Princeton Middle School 和 Princeton High School，两所学校都在 Walnut Lane 一带彼此相邻。从 Stockton Street 出口出来，到 Nassau Street 大约一英里，因此大学校园、McCarter Theatre 和市中心的商铺餐厅更像是散步或短途开车可及的去处，而不是需要通勤的地方。对于在 Princeton、Montgomery 和 West Windsor 之间权衡的买家来说，这种离镇中心的距离，通常比面积大小更能左右最终决定。

市场定位

只有四宗成交记录时，区间比中位数更能说明问题。这四宗的成交价在 $1,600,000 至 $2,550,000 之间，每一套从挂牌到签约都只用了 8 至 11 天。其中两套的成交价高于最初的挂牌价：31 Vreeland Ct 起价 $1,450,000，最终 $1,600,000 成交；36 Brearly Rd 起价 $2,250,000，最终 $2,482,000 成交。25 Brearly Rd 按 $1,750,000 的挂牌价原价成交，22 Brearly Rd 则从 $2,595,000 下调一次后以 $2,550,000 成交。另一面是两套没能卖掉的房源：21 Beatty Ct 挂 $2,195,000，挂了 176 天后过期；120 Winant Rd 从 $3,500,000 降到 $3,200,000，挂了 230 天仍旧过期。定价落在这个社区已被验证的区间内，Russell Estates 的房子大约一周就能走掉；定价高于这个区间，房子就会一直放在市场上。近期房源显示业主协会费约为每月 $158 至 $166，具体到某一套房子，值得确认当前金额及其涵盖内容。